伴隨著全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍度的不斷提升，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)修復(fù)也展現(xiàn)出積極變化。最新披露的一季報(bào)顯示，除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，市場(chǎng)上存量的25只REITs一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入逾20億元，累計(jì)凈利潤(rùn)逾4億元，整體較去年四季度有所回暖。其中，部分項(xiàng)目產(chǎn)品凈利潤(rùn)增長(zhǎng)顯著，有7只產(chǎn)品單季收入破億元。多家基金管理人也預(yù)計(jì)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等出租情況有望持續(xù)改善，物流等因素的修復(fù)也將支撐高速公路REITs業(yè)績(jī)進(jìn)一步修復(fù)。
交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“回血”顯著
綜合各板塊一季度表現(xiàn)來(lái)看，中信證券研究團(tuán)隊(duì)分析指出，相較于去年四季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)修復(fù)和貨車(chē)通行費(fèi)優(yōu)惠政策影響結(jié)束，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的車(chē)流量和通行費(fèi)均顯著回升；生態(tài)環(huán)保REITs中，中航首鋼綠能REIT的業(yè)績(jī)基本平穩(wěn)，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT業(yè)績(jī)表現(xiàn)因水量的季節(jié)性下降和成本走高而有所回落；清潔能源REITs中，因發(fā)電收入受季節(jié)性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營(yíng)業(yè)收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）對(duì)應(yīng)完成度分別僅為20.9%和28.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶(hù)到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績(jī)。但從環(huán)比來(lái)看，大部分REITs的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)較去年四季度相比有所修復(fù)，主要原因或是租金減免影響的消退；倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs一季度則經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力和類(lèi)債屬性。
具體來(lái)看，一季度收入超過(guò)1億元的為鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國(guó)交建REIT、中航首鋼綠能REIT，主要受益于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步復(fù)蘇的收費(fèi)公路、能源發(fā)電相關(guān)資產(chǎn)。其中，相較于去年四季度，浙商滬杭甬REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、平安廣州廣河REIT、華夏中國(guó)交建REIT四只交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)品收入增幅最為顯著。
如平安廣州廣河REIT經(jīng)營(yíng)收入由去年四季度的約1.35億元增至近2億元，同類(lèi)型項(xiàng)目中增幅居前。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)通行費(fèi)拆分結(jié)算收入（含增值稅）19912.83萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14.17%。平安廣州廣河REIT方面表示，根據(jù)交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)，今年1-2月全國(guó)公路貨運(yùn)量同比增長(zhǎng)0.9%，公路客運(yùn)量同比下降8.0%，人員出行與貨物運(yùn)輸正逐步恢復(fù)。長(zhǎng)期來(lái)看，高速公路作為重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施，車(chē)流量和通行費(fèi)收入隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和汽車(chē)保有量的增加而逐漸增長(zhǎng)。在一季度收入支撐下，平安廣州廣河REIT凈利潤(rùn)也由去年四季度的約0.33億元增至約0.72億元。
整體凈利潤(rùn)方面，相較于去年四季度，鵬華深圳能源REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT等增幅明顯，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華安張江光大REIT、華夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT則出現(xiàn)不同程度的下滑。
呈現(xiàn)高比例穩(wěn)定分紅特征
“整體來(lái)看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期”，中信證券研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步表示，高速公路在一季度業(yè)績(jī)明顯修復(fù)的支撐下，其可供分配金額完成度有所改善；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%區(qū)間；倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊和保障房板塊在高且穩(wěn)定的出租率支撐下，合計(jì)7只REITs的可供分配金額完成度超過(guò)25%。
具體來(lái)看，如首次發(fā)布一季報(bào)的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)超預(yù)期，帶來(lái)了可觀的可供分配金額。季報(bào)顯示，該基金旗下底層資產(chǎn)有巢泗涇項(xiàng)目、有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目出租率分別達(dá)到96.99%、92.43%，均高于招募說(shuō)明書(shū)的預(yù)期數(shù)值。該基金一季度可供分配金額達(dá)到1591.09萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度達(dá)133.07%。另一只華夏越秀高速REIT項(xiàng)目在可供分配金額方面也表現(xiàn)出色，一季度該項(xiàng)金額4433.37萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.22%。
整體來(lái)看，當(dāng)前公募REITs呈現(xiàn)出了高比例穩(wěn)定分紅的特征，納入創(chuàng)新中信證券統(tǒng)計(jì)的華夏合肥高新REIT、紅土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%。
多類(lèi)型底層資產(chǎn)基本面有望修復(fù)
“伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及各項(xiàng)扶持政策的出臺(tái)、落地，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將有更好活躍度，二、三季度我們預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)租賃市場(chǎng)回暖”，中關(guān)村軟件園公司總經(jīng)理姜愛(ài)娜在4月25日舉行的建信中關(guān)村REIT一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。不僅產(chǎn)業(yè)園，包括高速公路、能源、倉(cāng)儲(chǔ)等多類(lèi)型項(xiàng)目在一季報(bào)展望中均表達(dá)了對(duì)今年市場(chǎng)整體回暖的期待。
此前建信中關(guān)村REIT項(xiàng)目公司一季度出租率僅為68.47%，引來(lái)部分投資者擔(dān)憂。一季報(bào)出爐后的4月21日，該基金在二級(jí)市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)相較于前一交易日跌幅達(dá)5.91%。公司在隨后的風(fēng)險(xiǎn)提示公告中介紹，截至4月21日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司出租率為71.07%，較2023年第一季度末又提升2.6個(gè)百分點(diǎn)?；鸸芾砣艘惨褏f(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)多渠道招商、提供定制化裝修、整合空置面積等措施，持續(xù)提高項(xiàng)目出租率。截至4月21日已儲(chǔ)備多家意向客戶(hù)，包括大型國(guó)有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件企業(yè)等，目前均在緊密跟蹤中。
華夏基金基金經(jīng)理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況迅速改善，全國(guó)路網(wǎng)交通量呈現(xiàn)出恢復(fù)態(tài)勢(shì)。探親訪友、商務(wù)出行、外出旅游等需求增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，客車(chē)流量的增長(zhǎng)也將更為顯著；在對(duì)底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)展望中，鵬華基金也表示，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的深化落實(shí)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)中向好，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)居民生活用電增速高于全社會(huì)平均水平，相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也將持續(xù)受益。
“GDP增長(zhǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施需求密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使工業(yè)生產(chǎn)及消費(fèi)領(lǐng)域?qū)}(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)市場(chǎng)的需求旺盛，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)需求持續(xù)高速增長(zhǎng)”，嘉實(shí)基金方面表示，由于目前我國(guó)電商份額正在快速擴(kuò)張、傳統(tǒng)零售行業(yè)集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級(jí)，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)需求有望表現(xiàn)堅(jiān)挺。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施，以應(yīng)對(duì)因訂單激增及運(yùn)輸受阻而產(chǎn)生的供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)，這也成為高標(biāo)倉(cāng)需求增長(zhǎng)的一大契機(jī)。
